Par zemes nomas maksas aprēķiniem
Aprēķini par zemes nomas maksu ēkām Raunas ielā
2015. gada 2. septembrī un 2015. gada 16. decembrī MAS "Reversed" ir nosūtījusi zemes nomas maksas aprēķinus ēku, kas atrodas uz komersantam piederošā zemes īpašuma Rīgā, Raunas ielā, Kastrānes ielā dzīvokļu īpašniekiem. Zemāk ir apkopotas atbildes uz iedzīvotāju biežāk uzdotajiem jautājumiem.
- Kāpēc man atkārtoti jāmaksā zemes īpašniekam, ja zemes nomas maksu esmu jau samaksājis apsaimniekotājam SIA "Tomo nami"?
- Kāpēc aprēķina apmaksas termiņš ir tik īss?
- Kā varu pārliecināties, ka AS Reversed ir zemes īpašnieks un tam ir tiesības saņemt zemes nomas maksu par visu zemes gabalu?
- Vai ir iespēja vienoties par parāda samaksas grafiku?
- Vai maksājumi SIA "Rīgas namu apsaimniekotājs", ko šobrīd veicu par zemes nomu, tiek nodoti zemes īpašniekam?
| aprekini_raunas_mājas.pdf |
Kāpēc man atkārtoti jāmaksā zemes īpašniekam, ja zemes nomas maksu esmu jau samaksājis apsaimniekotājam SIA "Tomo nami"?
Jūsu bijušais apsaimniekotājs SIA "Tomo nami" nav veicis norēķinus par zemes nomu vai nekustamā īpašuma nodokļa kompensāciju ar zemes īpašnieku.
Sekojoši iespējamam faktam, ka esat veikuši kādus maksājumus savam bijušajam apsaimniekotājam SIA "Tomo nami", nav nekādas tiesiskas nozīmes, jo jebkurš apsaimniekotājs ir uzskatāms par Jūsu pilnvarnieku, no kura varat prasīt norēķinu saskaņā ar Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 15. pantu un pārejas noteikumu 3. punktu. Tādējādi maksājums apsaimniekotājam, ja tas naudu nav samaksājis tālāk pēc norādītā mērķa, nav uzskatāms par samaksu pakalpojuma sniedzējam.
Gadījumā, ja iepriekšējais apsaimniekotājs ir iekasējis no jums zemes nomas maksu un nav nodevis to zemes īpašniekam, tā, iespējams, pakāpjot Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 14. panta ceturtās divi prim daļas nosacījumus (Ja norēķini par dzīvojamās mājas uzturēšanai nepieciešamajiem pakalpojumiem tiek veikti ar pārvaldnieka starpniecību, pārvaldnieka pienākums ir no dzīvojamās mājas īpašnieka saņemto maksājumu nekavējoties pārskaitīt pakalpojuma sniedzējam tieši dzīvojamās mājas īpašnieka samaksātajā apmērā), būtu apsverams jautājums par vēršanos policijā sakarā ar iespējamas naudas piesavināšanās faktu. Tomēr to nav tiesīgs darīt zemes īpašnieks, bet gan persona, kura tādējādi ir cietusi (Kriminālprocesa likuma 7. panta otrā daļa).
Vienlaikus ir apsverama doma par kreditora prasījumu SIA "Tomo nami" administratorei par trešās personas mantu: Jūsu maksājumu par zemes nomu savam pilnvarniekam (SIA "Tomo nami"), kam tā bija jānošķir no savas mantas. Tikai tad, ja šī nauda maksātnespējas procesā tiks atzīta par jūsu atsevišķo mantu, to varēs izmantot norēķinam ar zemes īpašnieku.
Iespējams, ka šīs naudas arestu un nodošanu tās likumīgajiem īpašniekiem varat panākt arī kriminālprocesā – ja kriminālprocesu ierosinās, tas būtu procesa virzītāja kompetencē.
Atbilstoši ziņām, kas ir zemes īpašnieka rīcībā, SIA "Tomo nami" ir palikuši finanšu līdzekļi, kuri, ja netiks atzīti par trešo personu mantu vai arestēti kriminālprocesa ietvaros, tiks novirzīti prioritārā kreditora: VID, SIA "Tomo nami" nodokļu maksājumu segšanai.
Sekojoši iespējamam faktam, ka esat veikuši kādus maksājumus savam bijušajam apsaimniekotājam SIA "Tomo nami", nav nekādas tiesiskas nozīmes, jo jebkurš apsaimniekotājs ir uzskatāms par Jūsu pilnvarnieku, no kura varat prasīt norēķinu saskaņā ar Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 15. pantu un pārejas noteikumu 3. punktu. Tādējādi maksājums apsaimniekotājam, ja tas naudu nav samaksājis tālāk pēc norādītā mērķa, nav uzskatāms par samaksu pakalpojuma sniedzējam.
Gadījumā, ja iepriekšējais apsaimniekotājs ir iekasējis no jums zemes nomas maksu un nav nodevis to zemes īpašniekam, tā, iespējams, pakāpjot Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 14. panta ceturtās divi prim daļas nosacījumus (Ja norēķini par dzīvojamās mājas uzturēšanai nepieciešamajiem pakalpojumiem tiek veikti ar pārvaldnieka starpniecību, pārvaldnieka pienākums ir no dzīvojamās mājas īpašnieka saņemto maksājumu nekavējoties pārskaitīt pakalpojuma sniedzējam tieši dzīvojamās mājas īpašnieka samaksātajā apmērā), būtu apsverams jautājums par vēršanos policijā sakarā ar iespējamas naudas piesavināšanās faktu. Tomēr to nav tiesīgs darīt zemes īpašnieks, bet gan persona, kura tādējādi ir cietusi (Kriminālprocesa likuma 7. panta otrā daļa).
Vienlaikus ir apsverama doma par kreditora prasījumu SIA "Tomo nami" administratorei par trešās personas mantu: Jūsu maksājumu par zemes nomu savam pilnvarniekam (SIA "Tomo nami"), kam tā bija jānošķir no savas mantas. Tikai tad, ja šī nauda maksātnespējas procesā tiks atzīta par jūsu atsevišķo mantu, to varēs izmantot norēķinam ar zemes īpašnieku.
Iespējams, ka šīs naudas arestu un nodošanu tās likumīgajiem īpašniekiem varat panākt arī kriminālprocesā – ja kriminālprocesu ierosinās, tas būtu procesa virzītāja kompetencē.
Atbilstoši ziņām, kas ir zemes īpašnieka rīcībā, SIA "Tomo nami" ir palikuši finanšu līdzekļi, kuri, ja netiks atzīti par trešo personu mantu vai arestēti kriminālprocesa ietvaros, tiks novirzīti prioritārā kreditora: VID, SIA "Tomo nami" nodokļu maksājumu segšanai.
Kāpēc aprēķina apmaksas termiņš ir tik īss?
Aprēķinā apmaksas termiņš ir norādīts tik īss, jo aprēķins ir nosūtīts kā pirmstiesas brīdinājums saskaņā ar Civilprocesa likuma 74. pantu sakarā ar Jūsu iepriekšējā apsaimniekotāja SIA “Tomo nami” maksātnespējas procesu.
Aprēķini un pretenzijas iepriekš tika izsniegtas Jūsu bijušajam apsaimniekotājam SIA “Tomo nami”, taču šobrīd, pamatojoties ar grozījumiem Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā, kas paredz dzīvokļu īpašnieku tiešā norēķina tiesības ar pakalpojumu sniedzējiem, tostarp, zemes nomu, aprēķins piestādīts arī Jums nepastarpināti, aprēķinot Jums proporcionāli piekritīgo mājas kopīpašnieku parāda daļu (Civillikuma 1069. pants: “Visi kopīpašnieki, samērīgi ar katra daļu, saņem visus labumus, kādus kopējā lieta dod, un tādā pašā samērā arī nes zaudējumus, kādi tai ceļas.”)
Aprēķini un pretenzijas iepriekš tika izsniegtas Jūsu bijušajam apsaimniekotājam SIA “Tomo nami”, taču šobrīd, pamatojoties ar grozījumiem Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumā, kas paredz dzīvokļu īpašnieku tiešā norēķina tiesības ar pakalpojumu sniedzējiem, tostarp, zemes nomu, aprēķins piestādīts arī Jums nepastarpināti, aprēķinot Jums proporcionāli piekritīgo mājas kopīpašnieku parāda daļu (Civillikuma 1069. pants: “Visi kopīpašnieki, samērīgi ar katra daļu, saņem visus labumus, kādus kopējā lieta dod, un tādā pašā samērā arī nes zaudējumus, kādi tai ceļas.”)
Kā varu pārliecināties, ka AS Reversed ir zemes īpašnieks un tam ir tiesības saņemt zemes nomas maksu par visu zemes gabalu?
MAS “Reversed” (pirms reorganizācijas – AS “Latzemes nekustamie īpašumi”, reģ. nr. 50003754431), SIA “Latzeme” un Uģis Salna ir kopš 2010. gada ir bijuši zemes nekustamā īpašuma Rīgā, Kastrānes ielā, Raunas ielā, kadastra nr. 0100 089 0196, īpašnieki (ar aktuālo zemesgrāmatu nodalījumu iespējams iepazīties www.zemesgramata.lv, sk. nodalījuma izdruku un LR Uzņēmumu reģistra lēmumus par reorganizāciju un nosaukuma maiņu).
Zemes gabala kopīpašnieki ir noslēguši vienošanos, kas paredz, ka AS “Reversed” ir pilnvarojums kopīpašnieku vietā un vārdā celt prasību tiesā pret ēkas pārvaldnieku un AS “Reversed” ir cedēti piedzenamie nomas maksas parādi. Minēto apliecina arī Rīgas apgabaltiesas spriedums.
Zemes gabala kopīpašnieki ir noslēguši vienošanos, kas paredz, ka AS “Reversed” ir pilnvarojums kopīpašnieku vietā un vārdā celt prasību tiesā pret ēkas pārvaldnieku un AS “Reversed” ir cedēti piedzenamie nomas maksas parādi. Minēto apliecina arī Rīgas apgabaltiesas spriedums.
Vai ir iespēja vienoties par parāda samaksas grafiku?
Zemes īpašnieks ir gatavs vienoties par parāda atmaksas grafiku, taču tas ir iespējams tikai gadījumā, ja nepastāv strīds par paša parāda apmēru.
Sekojoši, dzīvokļu īpašniekiem, kuri ir gatavi apmaksāt šo aprēķinu, ir iespēja vienoties par atmaksas termiņa grafiku:
-Ja samaksu veic visa māja centralizēti ar apsaimniekotāja starpniecību, samaksu var atlikt uz gadu, sadalot to 12 daļās (tam nepieciešams dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums).
-Ja apmaksu veic katrs dzīvokļa īpašnieks individuāli, apmaksu var sadalīt četrās daļās – samaksu veicot četros mēnešos.
Šajā gadījumā maksājuma dokumentā jānorāda periods, par kuru tiek veikta apmaksa un aprēķina numurs, kā arī tas, ka tiek veikta daļēja apmaksa (piem., „Zemes nomas maksa par 2010. gadu, aprēķins nr. xxxx, ¼ daļa).
Grafiks stāsies spēkā ar pirmā maksājuma veikšanu, ja vien tas tiks veikts līdz brīdim, kamēr tiks celta prasība tiesā, kas netiks darīts vismaz līdz 2015. gada 17. septembrim (šajā datumā celsim prasības pret tiem dzīvokļu īpašniekiem, kas kategoriski iebildīs pret parādu kā tādu, pēcāk, ne ātrāk kā 24. septembrī, pret tiem, ar kuriem nevienosimies par parāda segšanas kārtību).Tāpat ir iespēja vienoties par individuālu grafiku, motivējot šāda grafika nepieciešamību sevišķu apstākļu dēļ (piemēram – visa summa vienā maksājumā pēc trim mēnešiem, sakarā ar dzīvokļa īpašnieka sezonālajiem ienākumiem).
Sekojoši, dzīvokļu īpašniekiem, kuri ir gatavi apmaksāt šo aprēķinu, ir iespēja vienoties par atmaksas termiņa grafiku:
-Ja samaksu veic visa māja centralizēti ar apsaimniekotāja starpniecību, samaksu var atlikt uz gadu, sadalot to 12 daļās (tam nepieciešams dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums).
-Ja apmaksu veic katrs dzīvokļa īpašnieks individuāli, apmaksu var sadalīt četrās daļās – samaksu veicot četros mēnešos.
Šajā gadījumā maksājuma dokumentā jānorāda periods, par kuru tiek veikta apmaksa un aprēķina numurs, kā arī tas, ka tiek veikta daļēja apmaksa (piem., „Zemes nomas maksa par 2010. gadu, aprēķins nr. xxxx, ¼ daļa).
Grafiks stāsies spēkā ar pirmā maksājuma veikšanu, ja vien tas tiks veikts līdz brīdim, kamēr tiks celta prasība tiesā, kas netiks darīts vismaz līdz 2015. gada 17. septembrim (šajā datumā celsim prasības pret tiem dzīvokļu īpašniekiem, kas kategoriski iebildīs pret parādu kā tādu, pēcāk, ne ātrāk kā 24. septembrī, pret tiem, ar kuriem nevienosimies par parāda segšanas kārtību).Tāpat ir iespēja vienoties par individuālu grafiku, motivējot šāda grafika nepieciešamību sevišķu apstākļu dēļ (piemēram – visa summa vienā maksājumā pēc trim mēnešiem, sakarā ar dzīvokļa īpašnieka sezonālajiem ienākumiem).
Kā aprēķināta parāda summa?
Likumā "Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju" kopš 2009. gada 1. novembra ir noteikta nomas maksa 6% no zemes gabala kadastrālās vērtības gadā, bet kopš 2010. gada 1. janvāra dzīvokļa īpašniekam jākompensē arī nekustamā īpašuma nodokļa maksājums.
Zemes gabala kadastrālā vērtība 2011. un 2012. gadā bija LVL 798353, 2013. gadā - LVL 709718. Visa zemes gabala platība ir 23163, katrai ēkai, to privatizējot, noteiktā funkcionāli nepieciešamā un nomājamā platība ir 2813 kvm.
Dzīvokļa īpašniekam jāsedz ēkas uzturēšanai nepieciešamie maksājumi atbilstoši viņa dzīvokļa īpašumā ietilpstošās kopīpašuma domājamās daļas apmēram (to nosaka Dzīvokļa īpašuma likuma 13. pants).
Dzīvokļa īpašumā ietilpstošā kopīpašuma domājamā daļa ir atsevišķā īpašuma kopējās platības attiecība pret visu dzīvojamā mājā esošo atsevišķo īpašumu kopējo platību (to nosaka Dzīvokļa īpašuma likuma 5. pants).
Dzīvokļa īpašnieka maksājamās zemes nomas maksas apmērs aprēķināts ēkas kopējo parādu dalot ar ēkas visu īpašumu kopējo platību un pareizinot ar konkrētā dzīvokļa platību.
Ja dzīvokļa īpašumam ir mainījies īpašnieks, parāds tiek aprēķināts katram īpašniekam par tām dienām, kad dzīvoklis bija tā īpašumā (rēķinot no dienas, kad darījums nostiprināts zemesgrāmatā).
Ja dzīvokļa īpašums saņemts mantojumā, mantiniekam ir jāatbild par šo parādu, jo mantotas tiek ne vien tiesības, bet arī saistības (to noteic Civillikuma 707. pants).
_Ja dzīvokļa īpašums pieder kopīpašumā vairākām personām, maksājamā nomas maksa proporcionāli sadalīta visu kopīpašnieku starpā.
Zemes gabala kadastrālā vērtība 2011. un 2012. gadā bija LVL 798353, 2013. gadā - LVL 709718. Visa zemes gabala platība ir 23163, katrai ēkai, to privatizējot, noteiktā funkcionāli nepieciešamā un nomājamā platība ir 2813 kvm.
Dzīvokļa īpašniekam jāsedz ēkas uzturēšanai nepieciešamie maksājumi atbilstoši viņa dzīvokļa īpašumā ietilpstošās kopīpašuma domājamās daļas apmēram (to nosaka Dzīvokļa īpašuma likuma 13. pants).
Dzīvokļa īpašumā ietilpstošā kopīpašuma domājamā daļa ir atsevišķā īpašuma kopējās platības attiecība pret visu dzīvojamā mājā esošo atsevišķo īpašumu kopējo platību (to nosaka Dzīvokļa īpašuma likuma 5. pants).
Dzīvokļa īpašnieka maksājamās zemes nomas maksas apmērs aprēķināts ēkas kopējo parādu dalot ar ēkas visu īpašumu kopējo platību un pareizinot ar konkrētā dzīvokļa platību.
Ja dzīvokļa īpašumam ir mainījies īpašnieks, parāds tiek aprēķināts katram īpašniekam par tām dienām, kad dzīvoklis bija tā īpašumā (rēķinot no dienas, kad darījums nostiprināts zemesgrāmatā).
Ja dzīvokļa īpašums saņemts mantojumā, mantiniekam ir jāatbild par šo parādu, jo mantotas tiek ne vien tiesības, bet arī saistības (to noteic Civillikuma 707. pants).
_Ja dzīvokļa īpašums pieder kopīpašumā vairākām personām, maksājamā nomas maksa proporcionāli sadalīta visu kopīpašnieku starpā.
Vai maksājumi SIA "Rīgas namu apsaimniekotājs", ko šobrīd veicu par zemes nomu, tiek nodoti zemes īpašniekam?
Šobrīd nav pamata bažām, ka pašreizējais apsaimniekotājs SIA "Rīgas namu apsaimniekotājs" varētu nenorēķināties ar pakalpojumu sniedzējiem, dzīvokļu īpašnieku samaksāto naudu paturot sev.
Pirmkārt, ir mainījies tiesiskais regulējums – ir stājusies spēkā jau minētā tiesību norma, Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 14. panta ceturtās divi prim daļa, kas nosaka pārvaldnieka pienākumu no dzīvojamās mājas īpašnieka saņemto maksājumu nekavējoties pārskaitīt pakalpojuma sniedzējam tieši dzīvojamās mājas īpašnieka samaksātajā apmērā, kā arī šī likuma 15. pants, kas paredz apsaimniekotāja pienākumu sniegt atskaites par naudas izlietošanu. Sekojoši, šobrīd naudas nekavējoša nepārskaitīšana pakalpojumu sniedzējam var tikt kvalificēta kā noziedzīga rīcība (piesavināšanās).
Otrkārt, Jūsu pašreizējā apsaimniekotāja nevainojamā reputācija šādu risku samazina līdz minimumam.
Treškārt, sapulcē varat vienoties par tiešajiem norēķiniem, taču tas būtiski sadārdzinātu norēķinus (~ 3 euro par rēķinu, kas saskaņā ar Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma pārejas noteikumu 15. un 17. punktu būs jāsedz dzīvokļa īpašniekiem).
SIA "Rīgas namu apsaimniekotājs" ir vienojies ar zemes īpašnieku pārstāvi arī par parāda segšanu, kas izveidojies kopš 2013. gada 1. novembra, šī vienošanās gan šobrīd panākta attiecībā uz ēkām Raunas ielā 35/2 un Raunas ielā 37/2, attiecībā uz pārējām ēkām ir panāktas pagaidu vienošanās, jo izlīguma noslēgšanai SIA "Rīgas namu apsaimniekotājs" nav atbilstoša dzīvokļu īpašnieku pilnvarojuma un strīds tiek risināts tiesā.
Pirmkārt, ir mainījies tiesiskais regulējums – ir stājusies spēkā jau minētā tiesību norma, Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 14. panta ceturtās divi prim daļa, kas nosaka pārvaldnieka pienākumu no dzīvojamās mājas īpašnieka saņemto maksājumu nekavējoties pārskaitīt pakalpojuma sniedzējam tieši dzīvojamās mājas īpašnieka samaksātajā apmērā, kā arī šī likuma 15. pants, kas paredz apsaimniekotāja pienākumu sniegt atskaites par naudas izlietošanu. Sekojoši, šobrīd naudas nekavējoša nepārskaitīšana pakalpojumu sniedzējam var tikt kvalificēta kā noziedzīga rīcība (piesavināšanās).
Otrkārt, Jūsu pašreizējā apsaimniekotāja nevainojamā reputācija šādu risku samazina līdz minimumam.
Treškārt, sapulcē varat vienoties par tiešajiem norēķiniem, taču tas būtiski sadārdzinātu norēķinus (~ 3 euro par rēķinu, kas saskaņā ar Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma pārejas noteikumu 15. un 17. punktu būs jāsedz dzīvokļa īpašniekiem).
SIA "Rīgas namu apsaimniekotājs" ir vienojies ar zemes īpašnieku pārstāvi arī par parāda segšanu, kas izveidojies kopš 2013. gada 1. novembra, šī vienošanās gan šobrīd panākta attiecībā uz ēkām Raunas ielā 35/2 un Raunas ielā 37/2, attiecībā uz pārējām ēkām ir panāktas pagaidu vienošanās, jo izlīguma noslēgšanai SIA "Rīgas namu apsaimniekotājs" nav atbilstoša dzīvokļu īpašnieku pilnvarojuma un strīds tiek risināts tiesā.
